КУПИТЬ НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНОЕ ИМУЩЕСТВО
ЧТО ТАКОЕ НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНОЕ ИМУЩЕСТВО?
Приобретение имущества из неплатежеспособности предполагает покупку имущества, принадлежащего неплатежеспособному должнику. Если компания, занимающаяся недвижимостью, становится неплатежеспособной, управляющий в деле о несостоятельности берет на себя управление и продажу активов, чтобы удовлетворить требования кредиторов. Администратор, как правило, специализированный юрист, отвечает за процесс продажи и должен добиться наилучшей возможной цены. Сами кредиторы также могут влиять на процесс. Неплатежеспособное имущество продается двумя способами: через так называемую принудительную продажу и, чаще всего,по частному договору, то есть частным покупателям в обычном порядке. В этой статье мы рассмотрим частную продажу имущества неплатежеспособных в Австрии и наиболее важные моменты, о которых следует помнить.
КАК ЭТО РАБОТАЕТ?
Оценка и экспертное заключение: Оценку проводит назначенный судом оценщик. Профессиональная оценка необходима для справедливых выплат кредиторам. Они используют различные методы, такие как сравнительная стоимость, доходная стоимость или стоимость активов имущества, и все это сведено в отчет, объем которого обычно составляет от 30 до 100 страниц. Важно: Оценочная цена - это также нижний предел или минимальная цена, ниже которой недвижимость должна/не может быть продана. Если предложение о покупке будет сделано ниже этой оценочной цены, это вызовет подозрение в растрате активов, чему управляющий в деле о несостоятельности и суд, разумеется, не должны подвергать себя. Кроме того, такая цена создает прозрачность и доверие между всеми заинтересованными сторонами.
Продажа и предложение: Продажа начинается с отчета об оценке, который публикуется (https://edikte.justiz.gv.at/) и с которым может ознакомиться любой желающий. Однако администраторы по делам о несостоятельности и оценщики не могут отвечать на вопросы о недвижимости. Я лично сталкивался с тем, как некоторые люди пытались посмотреть недвижимость в частном порядке, но не получали никакой подробной информации или ответов на свои вопросы. Поэтому рекомендуется обращаться к агенту по недвижимости, который специализируется на недвижимости, находящейся в стадии банкротства, возможно, даже сам имеет юридическое образование, знает этот процесс изнутри и может оказать вам всестороннюю поддержку. Как только вы определились с выбором недвижимости после тщательного изучения, вы можете направить предложение управляющему в деле о несостоятельности. Некоторые из них требуют соблюдения особых условий подачи предложения, например, в отношении срока исполнения обязательств, в то время как некоторые управляющие в делах о несостоятельности более гибкие.
Награда и обработка: В идеале вы являетесь единственным участником торгов, и продавец выигрывает торги. Если в конкурсе участвуют несколько претендентов, управляющий в деле о несостоятельности может либо установить крайний срок, до которого все претенденты могут подать еще одно предложение, либо пригласить претендентов на судебное заседание, где состоится процесс торгов. После принятия заявки договор купли-продажи считается заключенным. После этого покупатель должен представить договор купли-продажи, согласованный с продавцом, а затем перечислить покупную цену на счет эскроу, находящийся у администратора. Последний шаг - обращение в суд по делам о несостоятельности, который еще должен утвердить договор купли-продажи. Если достигнутая цена покупки соответствует оценочной стоимости или превышает ее, вы, как правило, получите это разрешение суда без каких-либо проблем. Практический совет на этом этапе: Поскольку обязательство арбитражного управляющего по предложению о покупке уже полностью действительно, а утверждение судом лишь, так сказать, откладывает его действие, тактический смысл может заключаться в том, чтобы установить как можно более короткий срок исполнения обязательства по вашему собственному предложению о покупке. Если арбитражный управляющий согласится с этим, вы, возможно, обойдете других участников торгов, которые не успеют подать свое предложение о покупке до окончания срока действия обязательств. Так что время здесь играет решающую роль. Важное замечание: даже после заключения договора купли-продажи с управляющим в деле о банкротстве можно подать более высокое предложение до того, как суд его утвердит. Поэтому еще важнее действовать быстро, прибегнув к помощи специализированного эксперта по недвижимости (например, нас).
НЕДОСТАТКИ И РИСКИ
Упущенные из виду дефекты: из-за поспешного решения о покупке
Отсутствие гарантии: Исключение гарантии, отсутствие ответственности, так как нет активов
Сложность процедур банкротства:
1. Общение с управляющим неплатежеспособностью более сложное, поскольку он не специализируется на продажах и вряд ли может предоставить какую-либо информацию. Обычно они ссылаются только на отчет об оценке, составленный судебным экспертом. Другие документы обычно недоступны, что означает, что общение и документация по имуществу слишком скудны для большинства заинтересованных сторон, и здесь следует обратиться за профессиональной поддержкой.
2. период ожидания до окончательного утверждения договора купли-продажи судом;
3. без управляющего - обязательства по предоплате без управляющего необычны, но вы платите на отдельный трастовый счет управляющего в банкротстве
Проблемы с финансированием: нет оговорки о финансировании, необходимо наличие обязательств по финансированию
НДС: В случае банкротства застройщика может случиться так, что недвижимость будет продана с НДС. Это необходимо учитывать при подаче предложения о покупке.
ПРЕИМУЩЕСТВА И ВОЗМОЖНОСТИ
Недвижимость по рыночной стоимости или ниже: почему? Оценка представляет собой общую рыночную стоимость, но зачастую не включает в себя все аспекты, имеющие отношение к покупке, поскольку многие оценки не учитывают такие факторы, как микрорайон, оснащение или энергоэффективность. Кроме того, многие оценки готовятся как так называемые кабинетные, без осмотра объекта на месте. При этом вполне возможны привлекательные оценки с точки зрения цены. Здесь также важно проконсультироваться с экспертом по недвижимости или агентом по продаже недвижимости, который может дать хотя бы вторую оценку объекта, чтобы не купить его слишком дорого.
Более низкие риски для продавца: покупка у конкурсной массы обычно сопряжена со значительно меньшими рисками для покупателя, чем покупка у частного или коммерческого собственника, финансовое положение, надежность и благонадежность которого зачастую трудно оценить. В любом случае, покупка у ликвидатора исключает риск того, что имущество будет продано несколько раз или обременено залогом.
Аннулирование залоговых прав / ипотеки: перевод покупной цены на счет банкрота также гарантирует, что покупная цена будет использована для удовлетворения кредиторов банкрота в более поздний срок, что в конечном итоге также приводит к аннулированию залоговых прав и ипотеки.
Продажа по финансовым причинам: Напротив, это означает, что вероятность продажи из-за структурных дефектов ниже в случае неплатежеспособности. Тем не менее, это не освобождает вас от необходимости внимательно изучить объект недвижимости, в том числе его конструкцию.
Более низкие вспомогательные расходы: 1. Поскольку арбитражный управляющий сам является управляющим имуществом, и поэтому не требуется дополнительный управляющий, то нет и расходов на арбитражного управляющего. 2. Если вы покупаете без помощи эксперта по недвижимости или агента по недвижимости, их вознаграждение не взимается.
СРАВНЕНИЕ НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ И ЧАСТНОЙ ПОКУПКИ ЧАСТНАЯ ПОКУПКА
РЕЗЮМЕ И РЕКОМЕНДАЦИИ
При покупке неплатежеспособной недвижимости часто открываются новые возможности, но есть и риски. Оценка устанавливает минимальную цену, но возможны скрытые дефекты и сложные процессы. Поэтому при покупке неплатежеспособной недвижимости рекомендуется обратиться за советом и поддержкой к эксперту - от сбора информации, просмотра, оценки и определения преимуществ и недостатков недвижимости до общения с управляющим в деле о несостоятельности.
Поэтому, несмотря на большую сложность, которую профессиональный агент по недвижимости более или менее компенсирует потенциальному покупателю, приобретение такой недвижимости может стать выгодным приобретением при правильном подходе.
Есть и другие аспекты этой темы и дополнительные советы, которые я с удовольствием обсужу с вами при личной встрече. Если у вас есть вопросы или вам нужен совет, я и моя команда будем рады помочь вам в любой точке Австрии!
Есть вопросы?
Доктор Андреас Боншак, магистр права.
Расходы на продажу недвижимости в Австрии
Основные расходы при продаже недвижимости в Австрии: исчерпывающее руководство для продавцов
Каковы затраты на продажу недвижимости в Австрии?
В принципе, в Австрии основное бремя дополнительных расходов при покупке/продаже недвижимости, а это около 10 % от цены покупки, несет ПОКУПАТЕЛЬ, а не продавец. Сейчас мы рассмотрим, какие расходы обычно затрагивают продавца, а какие являются предметом переговоров:
Комиссия брокера
Расходы: 3,6% от цены покупки с НДС; обсуждаемо.
Важно: только при продаже. Включает в себя такие услуги, как оценка стоимости, реклама, запросы клиентов, назначение просмотров.
Детали: Если вы поручаете продажу недвижимости агенту по недвижимости, с вас, как правило, возьмут 3,6% от стоимости покупки, включая НДС. Это вопрос переговоров, и многие агенты по недвижимости будут немного более выгодны в плане цены. Важно: Эта комиссия выплачивается только в случае успешной продажи и покрывает все расходы и работу агента по недвижимости, такие как оценка цены, реклама, запросы клиентов/потенциальных покупателей, назначение просмотров и т. д.
Энергетический сертификат
Стоимость: примерно от 200 евро.
Важно: Должна быть представлена в объявлении или до заключения договора купли-продажи. Обычно оплачивается продавцом, но может быть переложена на покупателя по договору.
Детали: Вы должны передать сертификат энергоэффективности покупателю в объявлении или не позднее, чем до заключения договора купли-продажи. Стоимость сертификата энергоэффективности варьируется в широких пределах. Однако некоторые из них можно заказать через Интернет по цене около 200 евро. Эти расходы обычно несет продавец. Однако в договоре купли-продажи может быть оговорено, что расходы должны быть возмещены покупателем, или эти расходы могут быть просто включены в цену покупки.
Обязательства по договору купли-продажи
Затраты: переменные в зависимости от обязательств (ремонт, уборка, наведение порядка).
Совет: Расходы обычно вычитаются из цены покупки; ответственность обычно несет продавец.
Детали: Если в договоре купли-продажи вы обязуетесь произвести улучшения, ремонт или очистку и уборку, то расходы, конечно, будут. Однако обычно они просто вычитаются из покупной цены, так что покупатель несет ответственность за все ремонтные работы. На практике рекомендуется оговорить в договоре, что должно остаться или быть удалено и кто будет нести расходы (как правило, продавец), особенно при освобождении и захламлении квартиры.
Нотариус и договор купли-продажи
Расходы: нотариус, доверенное лицо, составление договора купли-продажи.
Общее: расходы на Escrow часто делятся между покупателем и продавцом.
Детали: Расходы на нотариуса, доверенное лицо и составление договора купли-продажи могут быть переложены на покупателя по договору. Однако обычно расходы на эскроу делятся поровну в размере нескольких сотен евро.
Налог на передачу прав на недвижимость
Примечание: Обычно оплачивается покупателем и поэтому не является обязанностью продавца.
Подоходный налог с недвижимости
Расходы: 30% от полученной прибыли; за исключением случаев.
Исключение: отсутствие налога на основное жилье или снижение налога на недвижимость, приобретенную до 2002 года
Детали: Как правило, этот налог составляет 30% от реализованной прибыли. Однако существуют некоторые исключения и послабления: Самое важное из них - если вы зарегистрировали свое основное место жительства в продаваемой недвижимости в течение 5 лет подряд за последние 10 лет или 2 лет подряд с момента покупки недвижимости, то этот налог не применяется. Кроме того, к недвижимости, приобретенной до 2002 года, применяется пониженная ставка налога - всего 4,2% от стоимости покупки.
Освобождение от обременения в земельном кадастре
Стоимость: Несколько сотен евро за аннулирование существующих ипотечных кредитов.
Ответственность: обычно несет продавец.
Детали: аннулирование существующих закладных по кредиту доверительным управляющим влечет за собой расходы в размере нескольких сотен евро. Их оплачивает продавец, так как они осуществляются в его интересах.
Ипотечный кредит
Возможно: дополнительные расходы при досрочном отказе от кредита.
Совет: подумайте, можно ли избежать аннулирования кредита, чтобы избежать дополнительных расходов.
подробно: Если вы взяли кредит с фиксированной процентной ставкой или кредит с фиксированной ставкой и обременяете недвижимость ипотекой, вам, возможно, придется понести дополнительные расходы в связи с досрочным погашением кредита. Финансирующий банк может взимать так называемый штраф за досрочное погашение, если он понес убытки в виде потери процентов из-за досрочного погашения кредита.
Наш совет: Поэтому вам следует отказаться от аннулирования кредита, которое повлечет за собой дополнительные расходы и не приведет к повышению цены продажи. Вместо этого используйте кредит для следующего объекта недвижимости, который будет финансироваться после продажи.
Каждая сделка по продаже недвижимости уникальна и требует индивидуального подхода. Чтобы получить исчерпывающую консультацию, учитывающую особенности вашего конкретного случая, я рекомендую вам обратиться к нам.
Отказ от ответственности: Пожалуйста, обратите внимание, что представленная здесь информация не является юридической консультацией, и я не несу никакой ответственности за точность, полноту или своевременность этой информации.
Продажа дома - с правом проживания
Узнайте из нашего последнего видео, как можно продать свой дом, сохранив за собой право пожизненного проживания. Это интересно для владельцев, которые стремятся к финансовой гибкости, не отказываясь от привычного окружения. Мы рассказываем о ключевых преимуществах, проблемах и юридических аспектах, которые необходимо учитывать.
Пожалуйста, свяжитесь с нами, чтобы получить дополнительную информацию и индивидуальную консультацию.
Вебинар: Лучшие объекты недвижимости в Австрии
В серии вебинаров мы даем советы и рекомендации по теме "Недвижимость в Австрии" - особенно с точки зрения потенциального покупателя из-за рубежа.
В этом вебинаре мы представим обзор наиболее важных объектов недвижимости в Австрии:
Вена
Зальцбург
Китцбюэль
Альпийские регионы
Озера в Австрии
Южная Штирия
Вебинар: Покупка недвижимости в Австрии
В серии вебинаров мы даем советы и рекомендации по теме "Недвижимость в Австрии" - особенно с точки зрения потенциального покупателя из-за рубежа.
На этом вебинаре мы рассмотрим следующие темы:
В чем преимущества покупки недвижимости в Австрии? Преимущества, но также риски и недостатки?
Что важно при покупке недвижимости в Австрии?
Правовые, налоговые и экономические аспекты
Расходы и процесс сделки с недвижимостью
Наши рекомендации по действиям
Недвижимость Южная Штирия
Южную Штирию прозвали "южной штирийской Тосканой", и она привлекает все больше покупателей недвижимости своим ландшафтом, кухней и климатом. Посмотрите визуальные впечатления в этом видео:
Самые популярные места включают:
Гамлиц
Эренхаузен
Клевер большой
Лейтшах
Китцек
В этом регионе особенно популярны объекты, где вы можете наслаждаться далекими видами из загородного дома на одном из холмов. Время от времени на рынке появляются земельные участки, винодельни или виноградники. Однако, поскольку в последние годы здесь наблюдается бурный покупательский спрос, предложение недвижимости не так велико. Так что вам придется быть начеку, пока не появится что-то интересное.
Если вы хотите, чтобы мы держали вас в курсе событий, вы можете зарегистрироваться как член SUNSET Member ' с указанием критериев поиска и быть добавленным в наш список рассылки.
В серии статей мы даем советы и рекомендации по теме"Недвижимость в Австрии" - особенно с точки зрения потенциального покупателя из-за рубежа. Другие статьи вы можете найти здесь '
