Правильная оценка стоимости многоквартирного дома
В серии статей мы приводим советы и соображения для тех, кто хочет или должен продать свой многоквартирный или арендный дом, т. е. многоквартирный дом, или думает об этом. Несмотря на то, что мы являемся доверительными управляющими в Австрии, наши советы в целом применимы в немецкоговорящих странах для тех, кто продает многоквартирный дом.
Следует также отметить, что мы, естественно, предлагаем бесплатную первичную консультацию по представленным темам.
Как правильно оценить стоимость вашего жилого дома и добиться наилучшей цены продажи
Вы не знаете, сколько на самом деле стоит ваш многоквартирный дом? Многие владельцы задаются вопросом, как добиться максимальной цены продажи своей недвижимости. Точная оценка необходима продавцам для того, чтобы быть уверенными в том, что они получат максимальную выгоду от продажи.
Проблемы ценообразования
Оценка стоимости многоквартирного дома - сложная задача, учитывающая как объективные, так и субъективные факторы. Чтобы провести собственный анализ стоимости, вы можете:
Изучите предложения аналогичной недвижимости в вашем районе на онлайн-платформах
Получение необязательной информации о ценах от агентов по недвижимости
Исследование сделок купли-продажи в земельном реестре
Однако многие продавцы считают этот процесс сложным, поскольку поиск требует больших усилий, а имеющиеся данные зачастую непрозрачны. Многие объекты недвижимости не выставлены на продажу в Интернете, особенно те, которые сложнее продать и которые обычно продаются по более низким ценам.
Наконечник
Чтобы получить достоверные результаты, рекомендуется обратиться к эксперту. Профессионал, хорошо знакомый с сегментом рынка многоквартирных домов, сможет детально проанализировать вашу недвижимость. Это включает в себя оценку местоположения, состояния и потенциала объекта, а также сравнение с последними сделками в этом районе.
Наше предложение в SUNSET IMMOBILIEN: Мы в SUNSET IMMOBILIEN предлагаем вам эту экспертную услугу бесплатно и без обязательств. Свяжитесь с нами, чтобы получить обоснованную оценку вашего жилого дома и обеспечить наилучшую цену продажи.
Или вы хотите получить бесплатную необязательную консультацию по вашему жилому дому? Например, оценить стоимость вашей недвижимости?
Как профессионально провести маркетинг многоквартирного дома
Совет: Как профессионально провести маркетинг жилого дома
В серии статей мы приводим советы и соображения для тех, кто хочет или должен продать свой многоквартирный или арендный дом, т. е. многоквартирный дом, или думает об этом. Несмотря на то, что мы являемся доверительными управляющими в Австрии, наши советы в целом применимы в немецкоговорящих странах для тех, кто продает многоквартирный дом.
Следует также отметить, что мы, естественно, предлагаем бесплатную первичную консультацию по представленным темам.
Как лучше всего провести профессиональный маркетинг вашего жилого дома
Введение
Продажа многоквартирного дома - важное решение в жизни владельца. Поэтому еще более целесообразно иметь на своей стороне эксперта. Мы помогаем нашим клиентам благодаря нашим подробным знаниям, связям и глубокому пониманию рынка. И не в последнюю очередь благодаря нашей страсти к недвижимости и многоквартирным домам в частности.
Возможности с первого взгляда
При покупке недвижимости, а в случае с многоквартирными домами и арендной недвижимостью это не так уж и сложно, всегда важны не только эмоции, но и объективные факты, такие как размер, расположение и обстановка. Первое впечатление потенциального покупателя о доме имеет решающее значение для его желания купить и процесса принятия решения. Как и мы, вы, как продавец, должны обратить внимание на убедительный внешний вид вашей недвижимости: чистые подъездные пути и лестницы, ухоженные внешние поверхности, двери, потолки и стены.
Визуализация для строительных проектов
Цифровой маркетинг
В наше время необходимо предложить целый арсенал цифрового маркетинга:
Профессиональная экспозиция и фотографии
Собственный веб-сайт для недвижимости
Всестороннее видео и виртуальные 360-градусные туры
Постановка дома
Вы также можете найти дополнительную информацию о наших услугах цифрового маркетинга здесь '
Наконечник
Настоятельно рекомендуется, чтобы ваша недвижимость была представлена в лучшем свете профессионалом. Например, наши услуги для многоквартирных домов включают все вышеперечисленные маркетинговые инструменты без дополнительной оплаты.
Хотите получить бесплатную, ни к чему не обязывающую консультацию по вашему жилому дому?
Тогда просто свяжитесь с нами.
Как найти подходящих покупателей для вашего многоквартирного дома
Совет о том, как лучше всего найти подходящих покупателей и заинтересованных лиц для вашего многоквартирного дома или многоэтажки
В серии статей мы приводим советы и соображения для тех, кто хочет или должен продать свой многоквартирный или арендный дом, т. е. многоквартирный дом, или думает об этом. Несмотря на то, что мы являемся доверительными управляющими в Австрии, наши советы в целом применимы в немецкоговорящих странах для тех, кто продает многоквартирный дом.
Следует также отметить, что мы, естественно, предлагаем бесплатную первичную консультацию по представленным темам.
Как найти подходящих покупателей для вашего многоквартирного дома
Самый простой (теоретически) способ
Проще всего найти покупателя в своем кругу знакомых, который заплатит вам хорошую цену. О том, что такое объективно хорошая цена, может рассказать эксперт-оценщик - об этом мы рассказывали в одном из наших предыдущих выпусков.
Обычный способ
Потенциальных покупателей обычно приходится искать на внешнем рынке. Как правило, это состоятельные частные лица и семьи, профессиональные инвесторы, фонды и компании. Мы ежедневно работаем с такими состоятельными клиентами, многие из которых также регулярно интересуются многоквартирными домами и арендной недвижимостью в качестве инвестиций. Поэтому мы можем свести вас с потенциальными покупателями. Мы также проверяем заинтересованных лиц, чтобы вы не рисковали столкнуться с "туристами в сфере недвижимости" или сомнительными заинтересованными лицами, просматривающими вашу собственность.
Квартирный дом онлайн?
Не стоит просто выставлять дом в Интернете на одной или даже нескольких площадках для продажи недвижимости. Во-первых, вы получите бесчисленное количество запросов от агентов по недвижимости и сомнительных потенциальных покупателей с неясной кредитоспособностью. Во-вторых, арендные дома, выставленные в Интернете, считаются объектами "второго выбора", которые не могли быть проданы "вне рынка" раньше и теперь должны быть выставлены в Интернете.
Наконечник
Убедитесь в том, что предложение о продаже вашей недвижимости сначала будет незаметно размещено среди нужных групп покупателей. И не в Интернете, по крайней мере, на начальном этапе. Мы в SUNSET IMMOBILIEN можем оказать вам поддержку в привлечении нужной клиентуры или потенциальных покупателей.
Хотите получить бесплатную, ни к чему не обязывающую консультацию по вашему жилому дому?
Тогда просто свяжитесь с нами.
Продать или сохранить многоквартирный дом?
В серии статей мы приводим советы и соображения для тех, кто хочет или должен продать свой многоквартирный или арендный дом, т. е. многоквартирный дом, или думает об этом. Несмотря на то, что мы являемся доверительными управляющими в Австрии, наши советы в целом применимы в немецкоговорящих странах для тех, кто продает многоквартирный дом.
Следует также отметить, что мы, естественно, предлагаем бесплатную первичную консультацию по представленным темам.
Продать или сохранить многоквартирный дом?
В нашей серии блогов мы предлагаем ценные советы и соображения для владельцев, которые рассматривают возможность продажи или сохранения своего многоквартирного дома. Наш опыт доверительного управления недвижимостью в Австрии находит отражение в каждом нашем совете - и это касается не только Австрии или вашего многоквартирного дома в Вене, но и всего немецкоязычного региона. Хотите ли вы продать многоквартирный дом или нуждаетесь в этом, мы поможем вам своими глубокими знаниями.
Продажа многоквартирного дома: Причины и возможности
Существует множество причин для продажи многоквартирного дома или объекта аренды: от перемен в личной жизни, таких как развод или наследство, до финансовых затруднений или желания отойти от управления недвижимостью. Продажа многоквартирного дома в Вене может снять с вас напряжение, поскольку эксплуатация часто требует больших затрат и времени, включая ремонт, потерю арендной платы и обширную административную работу.
С другой стороны, продажа многоквартирного дома - не всегда лучший вариант. Многоквартирные дома, особенно исторические здания, могут быть стабильной инвестицией, особенно в нестабильные экономические времена. Многие задачи можно передать на аутсорсинг специализированным поставщикам услуг, что позволит вам продолжать получать выгоду от роста стоимости.
Гибкие стратегии продаж для вашего многоквартирного дома в Вене
Частичная продажа: продайте часть дома, оставьте себе квартиру или сдайте ее в аренду. Это требует создания кондоминиума и четкого регулирования будущих расходов.
Право на проживание: постоянное право на проживание, внесенное в земельный кадастр, обеспечивает вам пожизненное проживание без каких-либо дополнительных затрат.
Эти соображения очевидны: Тщательное планирование и консультация имеют решающее значение. Наши эксперты по продаже многоквартирных домов и арендных домов в Вене всегда готовы помочь вам принять оптимальное решение.
Наши индивидуальные услуги на месте: Продайте свой многоквартирный дом в Вене в Вене
Хотите узнать больше или воспользоваться бесплатной первичной консультацией по продаже вашего многоквартирного дома в Вене? Свяжитесь с нами сегодня и получите профессиональную поддержку при продаже вашего многоквартирного дома в Вене.
Или вы хотите получить бесплатную консультацию по вашему многоквартирному дому? Или вы хотите получить оценку стоимости вашего жилого дома?
Тогда просто свяжитесь с нами.
Конец бизнес-модели AirBnB в Вене?
Яркую столицу Австрии, известную своим культурным разнообразием и исторической значимостью, в скором времени ждут значительные изменения в сфере недвижимости. Строительные нормы Вены претерпели изменения, которые вступят в силу 1 июля 2024 года и будут особенно важны для арендодателей коммерческих помещений. Это изменение призвано существенно изменить ландшафт краткосрочной аренды, особенно таких моделей, как AirBnB.
Поэтому ответ на вопрос, вынесенный в заголовок, будет "ДА": для коммерческих арендодателей, таких как владельцы многоквартирных домов, фондов и крупных семейных поместий, модель сдачи всего или большей части здания на краткосрочной основе, вероятно, устарела. В будущем частные арендодатели (отдельных квартир) должны будут подавать заявку на получение лицензии, но она будет одобрена при соблюдении следующих условий:
Ограничения для краткосрочной аренды
Согласно новому постановлению, разрешение на краткосрочную аренду - практику, ставшую популярной благодаря таким платформам, как AirBnB, - теперь зависит от более строгих условий. С июля 2024 года такая аренда за пределами жилых зон будет возможна только при наличии исключительной лицензии. Такая лицензия будет выдаваться при соблюдении следующих условий
Расположение жилья: Жилье не должно находиться в жилой зоне или в таких зонах, как "луг - зона отдыха - зона огорода", или на земле, временно используемой для огородничества.
Финансирование: При строительстве квартиры не использовались жилищные субсидии.
Жилое использование здания: большинство квартир в данном здании должны по-прежнему использоваться в жилых целях.
Ограничение коммерческого использования: Не более 50 % единиц использования здания может быть использовано для коммерческого использования в целях краткосрочного проживания.
Помимо разрешения в соответствии с публичным правом, важно отметить, что разрешение на краткосрочную аренду также зависит от условий частного права, таких как договор кондоминиума или договор аренды.
Воздействие и стратегии адаптации
Это изменение создает серьезные проблемы для арендодателей коммерческой недвижимости. Многие из них полагались на модель AirBnB, чтобы максимизировать свой доход, или специализировались на этом сегменте как застройщики. Теперь настало время адаптировать бизнес-стратегии и разработать альтернативные концепции использования недвижимости. Возможными стратегиями адаптации могут быть ...
искать только отдельные квартиры или этажи квартир и объединять их в портфель, чтобы не превышать вышеупомянутые барьеры.
переключиться на аренду больших квартир премиум/люкс-класса, поскольку многие высокодоходники не могут позволить себе владеть жильем, но могут позволить себе снимать его, и на них не распространяется ограничение арендной платы, предусмотренное Законом об аренде (в настоящее время и, вероятно, в будущем), а значит, можно добиться хорошей доходности
В качестве альтернативы можно вложить средства в финансовые инвестиции, такие как высокодоходные облигации или фонды акций, которые приносят более высокий доход, чем венская недвижимость.
Заключение
Поправка к строительным нормам Вены - это явный признак того, что городская администрация серьезно относится к долгосрочному качеству жилья и защите жилых зон. Застройщики коммерческой недвижимости и арендодатели пострадавших объектов должны теперь адаптироваться к меняющимся рыночным условиям и активно искать альтернативные решения, как указано выше.
В этой статье представлен обзор предстоящих изменений в Венском строительном кодексе и их влияния на бизнес-модель краткосрочной аренды. Мы рекомендуем вам обратиться за дополнительной информацией и профессиональными и юридическими консультациями, чтобы принять наилучшие решения для ваших инвестиций в недвижимость.
Инвестиционная недвижимость: возвращение 3% доходности?
Исполнительное резюме
Перспектива повышения доходности является обнадеживающим показателем для будущего развития венского рынка недвижимости. Текущая тенденция снижения цен на инвестиционную недвижимость в сочетании с ростом доходности от аренды все большего числа объектов предлагает привлекательные инвестиционные возможности для тех, кто готов тщательно изучить рынок и инвестировать стратегически.
Intro
В последние годы рынок недвижимости в Вене претерпел значительные изменения под влиянием различных экономических и политических факторов. После фазы падения цен сейчас мы наблюдаем обнадеживающий поворот: Доходность инвестиционной недвижимости, многоквартирных домов и жилых комплексов растет.
Инвесторы, внимательно наблюдающие за рынком, могут обнаружить, что даже некоторые многоквартирные дома и объекты инвестиционной недвижимости в Вене снова достигают валовой доходности от аренды более 3% (чистый доход от аренды в год, деленный на цену покупки до дополнительных расходов). Это приятно как для покупателей, так и для состоятельных инвесторов, фондов и институциональных инвесторов, которые ищут стабильный и привлекательный доход. Особенно тех, кто имеет достаточный запас собственных средств и не вынужден финансировать дорогостоящую недвижимость под высокие процентные ставки. И хотят быть избавлены от сильных колебаний финансовых рынков.
Войти сейчас?
Во время падения цен на первом этапе многие инвесторы не решались войти на рынок. Однако нынешняя фаза рынка предлагает первые возможности. По сравнению с максимумами последних двух лет цены в некоторых районах значительно снизились - особенно в районах B и C таких городов, как Вена. В то время как некоторые инвесторы, несомненно, все еще выжидают, некоторые инвесторы, обладающие хорошей репутацией, воспользуются текущей ситуацией, чтобы выйти на рынок.
Рост доходности в сочетании с падением цен также является признаком того, что венский рынок недвижимости устойчив и иногда может "восстанавливаться" в обратном направлении (в сторону покупателей). Это подчеркивает тот факт, что, несмотря на временные колебания, недвижимость в Вене является надежным средством долгосрочного инвестирования.
Примеры
Выдержка из нашего списка многоквартирных домов в Вене показывает значительное увеличение количества многоквартирных домов и инвестиционной недвижимости с доходностью от аренды более 2 и 3 %, которые еще редко встречались в начале 2023 года (см. график).
Оптимизировать и диверсифицировать?
Текущая ситуация также дает возможность оптимизировать портфель в сторону более высокодоходных активов. Как и в случае с любыми другими инвестициями, это, конечно, также рекомендуется: Диверсификация по различным типам недвижимости, таким как инвестиционная недвижимость, многоквартирные дома, жилые дома или пакеты квартир, с целью минимизации риска в портфеле.
Рекомендуется провести тщательную проверку и воспользоваться услугами опытного консультанта, чтобы определить наилучшие инвестиционные возможности и минимизировать потенциальные риски.
За дополнительной информацией или советом обращайтесь ко мне, доктору Андреасу Боншаку, по этой ссылке:
Односемейный дом как новый тренд?
Односемейные дома представляют собой крупнейший класс активов во всем мире, а также являются наиболее часто используемой формой недвижимости в Австрии и Германии.
До сих пор инвестирование в односемейные дома и сдача их в аренду - отсюда и термин "односемейный дом под проценты" - не были большим бизнесом.
Однако теперь ситуация может измениться по следующим причинам:
Растущий спрос: даже многие высокооплачиваемые граждане не могут позволить себе недвижимость при нынешнем уровне цен. Ужесточение правил финансирования (см., например, статью профессора доктора Граманна здесь ' ) также способствует этой проблеме. Я не вижу роста цен в ближайшие месяцы, как того хотела бы большая часть сектора недвижимости (см. статью "Иммотренды 2023"). Однако я не ожидаю и резкого падения цен на недвижимость, включая дома на одну семью. Это означает, что многие потенциальные покупатели EFH теперь (неизбежно) станут арендаторами EFH. Жизнь в EFH, особенно с садом, в сельской местности за пределами центра города, с достаточным пространством для семьи и входной дверью, останется желанием многих людей. И оно не будет просто заменено городской квартирой.
Хорошая доходность: В отличие от некоммерческого жилья или квартир в многоквартирных домах, арендные дома для одной семьи ("EFH") практически не имеют законодательных ограничений по аренде. До сих пор этот сегмент характеризовался в основном элитной и дорогой недвижимостью, которая привлекает состоятельных арендаторов, таких как дипломаты, топ-менеджеры и т. д. И обеспечивают высокую доходность для арендодателей. Хорошая доходность может быть достигнута и в сегментах ниже этого, тем более что спрос, как уже говорилось выше, будет расти. В США "EFH" с доходностью до 20 % является самым высокодоходным классом активов.
Инвесторы уже вступают в игру: Раньше считалось, что EFH - это высокодоходная, но слишком мелкомасштабная отрасль, а значит, практически неинвестируемая для крупных и институциональных инвесторов. Ситуация изменилась, начиная с США: Начиная с Blackstone, крупнейшего в мире управляющего активами, другие крупные инвесторы с Уолл-стрит, такие как Goldman Sachs и KKR, теперь вкладывают средства в класс активов домов на одну семью. Если в 2020 году объем инвестиций еще составлял 3 миллиарда долларов США, то в 2021 году он уже вырос до 45 миллиардов долларов США. Тысячи домов, принадлежащих этим компаниям, ремонтируются с новыми полами и санитарными удобствами, а также модернизируются, например, с помощью технологии "умный дом". Эти удобства также привлекают более высокооплачиваемых арендаторов. Эта тенденция распространяется и в других странах, таких как Великобритания, Германия, Ирландия, Нидерланды и Скандинавия (см. также статью в ECONOMIST ')
Соображения и проблемы для инвесторов
Пределы роста: несмотря на рост арендной платы и в этом сегменте, в долгосрочной перспективе эта тенденция не сохранится, а выровняется. С другой стороны, арендная плата за жилье отличается устойчивостью и меньше колеблется в экономических циклах, чем аренда недвижимости или офисов, благодаря индексации на инфляцию и более длительным срокам аренды.
Неопределенность с затратами: рост процентных ставок, инфляция и неопределенность экономических перспектив означают, что затраты на строительство, реконструкцию и техническое обслуживание растут.
Возможности: Рост процентных ставок означает, что инвесторам следует обратить внимание на альтернативные варианты, такие как облигации, которые могут предложить более высокую доходность при меньшем риске и затратах.
Резюме
Несмотря на эти проблемы, я считаю "дом на одну семью" очень интересным классом активов для инвесторов - даже для институциональных инвесторов.
Вам нужен совет по этой теме? Или вы ищете профессионального партнера, который поможет вам составить портфолио EFH? Тогда свяжитесь со мной '
Доктор Андреас Боншак
Как оптимизировать продажу многоквартирного дома
Совет: Как продать жилой дом наилучшим образом
В серии статей мы приводим советы и соображения для тех, кто хочет или должен продать свой многоквартирный или арендный дом, т. е. многоквартирный дом, или думает об этом. Несмотря на то, что мы являемся доверительными управляющими в Австрии, наши советы в целом применимы в немецкоговорящих странах для тех, кто продает многоквартирный дом.
Следует также отметить, что мы, естественно, предлагаем бесплатную первичную консультацию по представленным темам.
Введение
Для большинства собственников продажа многоквартирного дома - не такое уж частое явление. Поэтому тем более целесообразно иметь на своей стороне эксперта. Мы помогаем нашим клиентам благодаря нашим подробным знаниям, связям и глубокому пониманию рынка. И не в последнюю очередь благодаря нашей страсти к недвижимости и многоквартирным домам в частности.
Возможности с первого взгляда
Как лучше всего продать многоквартирный дом? Существуют следующие четыре варианта, отсортированные в порядке профессионализма, начиная с метода "сделай сам" и заканчивая наиболее профессиональным методом, дающим наибольшие шансы на получение максимальной цены:
Продавайте сами, в основном через Интернет.
скрытая продажа через брокера
через аукцион и
тендерный процесс
1. продать себя
У такого подхода есть несколько недостатков и рисков: во-первых, вы будете получать бесчисленное количество запросов от агентов по недвижимости и сомнительных потенциальных покупателей с неясной кредитоспособностью. Во-вторых, арендные дома, выставленные на продажу онлайн, считаются объектами "второго выбора", которые не могли быть проданы "вне рынка" раньше и теперь должны быть выставлены на продажу онлайн.
В любом случае вам предстоит работа по подготовке документов, таких как экспозиции, фотографии, назначение встреч, многочисленные просмотры. Вам также придется подумать о договоре купли-продажи, ответственности и гарантии на дефекты, внесении в земельную книгу, налогообложении недвижимости, то есть о многих юридических или технических аспектах, которые требуют координации со стороны юриста, налогового консультанта, нотариуса или инженера-строителя.
2. скрытая продажа через агента по недвижимости
Когда вы продаете свой многоквартирный дом незаметно через агента по недвижимости, агент позаботится об этом за вас профессионально и быстро. Вам остается только решить, кому и по какой цене вы хотите продать свой дом. И вам не придется ни о чем беспокоиться ни во время, ни после продажи. Кстати, это классический, наиболее распространенный способ продажи. Наша команда также предлагает эту услугу, в ней работают юристы, налоговые консультанты, нотариусы и инженеры-строители, предоставляя вам профессиональные услуги из одних рук.
3-й аукцион
На аукционе собираются потенциальные покупатели, предварительно получившие полную информацию о многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах. Продажа завершается аукционом и выторговывается у того, кто предложит наибольшую цену. Этот тип продажи используется время от времени, особенно когда продаются престижные многоквартирные дома или пакет многоквартирных домов с большим общественным резонансом и без ограничения по времени.
4. тендерный процесс
Процесс торгов в последние годы становится все более популярным - по крайней мере, среди продавцов. Это происходит таким образом, что заинтересованные лица подают свои предложения о покупке в закрытом виде в указанный срок и по указанному адресу. Когда срок истекает, предложения открываются, и заинтересованные лица, занявшие первые места, могут еще раз (один или несколько раз) улучшить свое предложение. Подобные торги часто используются для многоквартирных домов, расположенных в престижных районах, или если дом принадлежит нескольким сторонам, которым важна прозрачная продажа.
Наконечник
В основном это четыре способа, с помощью которых вы можете продать свою квартиру или арендованное жилье. Самостоятельная продажа связана с большими усилиями и некоторыми подводными камнями, которые необходимо учитывать. Мы можем проконсультировать вас и оказать активную поддержку во всех способах продажи, начиная с поиска покупателя, маркетинга, заключения договора купли-продажи, подписания и передачи ключей.
Хотите получить бесплатную, ни к чему не обязывающую консультацию по вашему жилому дому?
Тогда просто свяжитесь с нами.