Односемейный дом как новый тренд?
Односемейные дома представляют собой крупнейший класс активов во всем мире, а также являются наиболее часто используемой формой недвижимости в Австрии и Германии.
До сих пор инвестирование в односемейные дома и сдача их в аренду - отсюда и термин "односемейный дом под проценты" - не были большим бизнесом.
Однако теперь ситуация может измениться по следующим причинам:
Растущий спрос: даже многие высокооплачиваемые граждане не могут позволить себе недвижимость при нынешнем уровне цен. Ужесточение правил финансирования (см., например, статью профессора доктора Граманна здесь ' ) также способствует этой проблеме. Я не вижу роста цен в ближайшие месяцы, как того хотела бы большая часть сектора недвижимости (см. статью "Иммотренды 2023"). Однако я не ожидаю и резкого падения цен на недвижимость, включая дома на одну семью. Это означает, что многие потенциальные покупатели EFH теперь (неизбежно) станут арендаторами EFH. Жизнь в EFH, особенно с садом, в сельской местности за пределами центра города, с достаточным пространством для семьи и входной дверью, останется желанием многих людей. И оно не будет просто заменено городской квартирой.
Хорошая доходность: В отличие от некоммерческого жилья или квартир в многоквартирных домах, арендные дома для одной семьи ("EFH") практически не имеют законодательных ограничений по аренде. До сих пор этот сегмент характеризовался в основном элитной и дорогой недвижимостью, которая привлекает состоятельных арендаторов, таких как дипломаты, топ-менеджеры и т. д. И обеспечивают высокую доходность для арендодателей. Хорошая доходность может быть достигнута и в сегментах ниже этого, тем более что спрос, как уже говорилось выше, будет расти. В США "EFH" с доходностью до 20 % является самым высокодоходным классом активов.
Инвесторы уже вступают в игру: Раньше считалось, что EFH - это высокодоходная, но слишком мелкомасштабная отрасль, а значит, практически неинвестируемая для крупных и институциональных инвесторов. Ситуация изменилась, начиная с США: Начиная с Blackstone, крупнейшего в мире управляющего активами, другие крупные инвесторы с Уолл-стрит, такие как Goldman Sachs и KKR, теперь вкладывают средства в класс активов домов на одну семью. Если в 2020 году объем инвестиций еще составлял 3 миллиарда долларов США, то в 2021 году он уже вырос до 45 миллиардов долларов США. Тысячи домов, принадлежащих этим компаниям, ремонтируются с новыми полами и санитарными удобствами, а также модернизируются, например, с помощью технологии "умный дом". Эти удобства также привлекают более высокооплачиваемых арендаторов. Эта тенденция распространяется и в других странах, таких как Великобритания, Германия, Ирландия, Нидерланды и Скандинавия (см. также статью в ECONOMIST ')
Соображения и проблемы для инвесторов
Пределы роста: несмотря на рост арендной платы и в этом сегменте, в долгосрочной перспективе эта тенденция не сохранится, а выровняется. С другой стороны, арендная плата за жилье отличается устойчивостью и меньше колеблется в экономических циклах, чем аренда недвижимости или офисов, благодаря индексации на инфляцию и более длительным срокам аренды.
Неопределенность с затратами: рост процентных ставок, инфляция и неопределенность экономических перспектив означают, что затраты на строительство, реконструкцию и техническое обслуживание растут.
Возможности: Рост процентных ставок означает, что инвесторам следует обратить внимание на альтернативные варианты, такие как облигации, которые могут предложить более высокую доходность при меньшем риске и затратах.
Резюме
Несмотря на эти проблемы, я считаю "дом на одну семью" очень интересным классом активов для инвесторов - даже для институциональных инвесторов.
Вам нужен совет по этой теме? Или вы ищете профессионального партнера, который поможет вам составить портфолио EFH? Тогда свяжитесь со мной '
Доктор Андреас Боншак
